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Informationen und Ablauf einer gerichtlichen Zwangsversteigerung*

Letzte Änderung: 20.07.2015    

Unsere Immobilienfirma und unser Tätigkeitsbereich auf dem Immobilienmarkt
Bereits seit Anfang der 1990er Jahre ist der Firmeninhaber, Frank Noack, auf dem Immobiliensektor in und um Berlin erfolgreich aktiv.

Seit Ende der 1990er Jahre ist die NOACK Immobilienberatung in ihrer heutigen Struktur am Markt. In dieser Zeit konnten diverse Vermietungen und Verkäufe von Gewerbe- und Wohnimmobilien realisiert werden.

Im Jahr 2001 hat sich als Haupttätigkeitfeld die Vorbereitung von Zwangsversteigerungen in Berlin und Brandenburg sowie die Vermarktung anderer "notleidender" Immobilien durch Insolvenzverkäufe und andere Bankenverwertungen entwickelt, die wir im schriftlichen Auftrag der jeweiligen Gläubiger durchführen.

Die angebotenen Immobilien reichen von der Eigentumswohnung (vermietet oder leer), über Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser, Wohnungspakete, Miethäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Praxisgebäude, einzelnen Büros, Läden, Industriehallen, bebaute und unbebaute Grundstücke, Einkaufszentren, Ferienwohnungen oder Ferienhäuser (beides überwiegend in Mecklenburg-Vorpommern) und viele andere mehr.

Die meisten dieser Immobilien stellen gleichzeitig interessante Kapitalanlagen dar.

Arten von Zwangsversteigerungen
Im Falle einer Versteigerung im Gericht werden i. d. R. zwei Arten unterschieden. Es gibt die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung (die häufigste Form zur Beibringung von Schulden gegenüber dem Kreditgeber) sowie die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, die auch als Teilungsversteigerung bezeichnet wird (Auflösung von Erbengemeinschaften, nach Ehescheidungen oder auch zur Auflösung von Gesellschaften oder Eigentümergemeinschaft ohne Erbrechtszusammenhänge o. ä.).

Wir betrachten hier vorrangig die erstgenannte Variante der gerichtlichen Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung gemäß Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), die von den Gläubigern/ Grundschuldgläubigern (meist Banken) bei den jeweils zuständigen Amtsgerichten beantragt wird.

Die ebenfalls stattfindenden freien Immobilien-Versteigerungen im Sinne von Auktionen bleiben außer Betracht.

Teilnahme an einer Zwangsversteigerung ("aktiv und passiv")
An einer gerichtlichen Zwangsversteigerung im Amtsgericht kann prinzipiell jeder teilnehmen. Es muss weder ein Interesse nachgewiesen werden, noch eine Anmeldung vorliegen oder gar eine Gebühr gezahlt werden. Es steht Ihnen somit nichts im Weg, sich im Vorfeld durch die (passive) Teilnahme an einer Zwangsversteigerung mit den Gegebenheiten vertraut zu machen.

Sofern Sie aktiv an einer gerichtlichen Zwangsversteigerung teilnehmen und als Bieter auftreten wollen, benötigen Sie ein gültiges Personaldokument (Personalausweis oder Reisepaß) und auf Verlangen die Bietsicherheit. Sofern Sie den Versteigerungstermin nicht selbst wahrnehmen wollen oder können, ist eine notarielle Vollmacht (beglaubigt) an eine dritte Person notwendig. Es spielt keine Rolle, welche Staatszugehörigkeit Sie besitzen. Amtssprache ist selbstverständlich Deutsch.

Sofern Sie im Namen einer juristischen Person/Firma bieten möchten, sind auch hier entsprechende (gültige) Nachweise der Berechtigung zu erbringen (z. B. ein aktueller Handelsregisterauszug, Vertretungsvollmacht etc.).

Bitte berücksichtigen Sie, dass wir im schriftlichen Auftrag der Gläubiger tätig sind und wir daher keine Gebote in Ihrem Namen abgeben.

Ablauf einer gerichtlichen Zwangsversteigerung (grobe Zusammenfassung)
In der Regel nimmt eine Zwangsversteigerung im Amtsgericht etwa 45 - 60 Minuten Zeit in Anspruch. Einleitend werden vom Rechtspfleger Daten und Informationen zum Objekt sowie Grundbucheinträge verlesen. Insbesondere die Einträge in Abteilung 3 des Grundbuches (alles rund ums Geld) sind jedoch sekundär, da ein Erwerb über Zwangsversteigerung den großen Vorteil hat, dass diese Einträge im Anschluss i.d.R. gelöscht werden, sofern der erstrangige Gläubiger die Versteigerung betreibt. Nur in wenigen Ausnahmen können solche Einträge teilweise Bestand haben. Hierbei handelt es sich eher um Einzelfälle, auf die wir hier nicht im Detail eingehen. Ferner werden vom Rechtspfleger noch sog. Anmeldungen verlesen, wer welche Ansprüche geltend macht. Alle angemeldeten Ansprüche werden später aus dem Versteigerungserlös befriedigt.

Dann verkündet der Rechtspfleger den Beginn der Bietzeit, die mind. 30 Minuten beträgt (auch wenn keine Gebote abgegeben werden). Ein "Warten mit der Gebotsabgabe bis zur letzten Minute" erweist sich meist als unnötig, da die Bietzeit theoretisch unendlich fortgesetzt werden kann.

Das erste Gebot wird direkt beim Rechtspfleger unter Vorlage eines gültigen Personaldokuments (Ausweis oder Reisepaß) und auf Verlangen mit Nachweis der geleisteten Bietsicherheit abgegeben. Im Falle einer Überweisung prüft der Rechtspfleger per Liste, ob der jeweilige Bieter rechtzeitig eine Einzahlung getätigt hat. Liegt diese nicht vor, gilt sie als nicht erbracht. Ob der im Saal anwesende Terminsvertreter des Gläubigers die Sicherheitsleistung tatsächlich beantragt, hängt von der Höhe des Gebotes ab. Ist dieses zu niedrig, wird oft bzw. zunächst auf diese Beantragung verzichtet, da ein zu niedriges Gebot ohnehin keinen Zuschlag erhalten würde. Auch wenn der Terminsvertreter die Sicherheitsleistung beim Rechtspfleger beantragt, muss dies nicht zwingen heißen, dass die Höhe des Gebotes zuschlagsfähig ist. Die Gebote werden laut und deutlich mit Namen und Höhe verlesen, da jeder Anwesende dies vernehmen muss.

Nun hängt der weitere Verlauf von anderen Geboten ab. Gibt ein Bieter mehr als ein Gebot ab, kann er dies i.d.R. vom Platz aus tun. Am Ende der Versteigerung fragt der Rechtspfleger dreimal, ob noch weitere Gebote erfolgen. Ist dies nicht der Fall, ist die Bietzeit beendet. Je nach Höhe des Gebotes und bei sofortiger Zuschlagserteilung wird der Meistbieter ab diesem Moment neuer Eigentümer der Immobilie. In einigen Fällen wird eine sog. Zuschlagsaussetzung beantragt, um dem Gläubiger (meist eine Bank) eine finale Entscheidungszeit einzuräumen oder andere rechtliche Gründe sprechen dafür. Auch bei sofortigem Zuschlag kann der Besitzübergang der Immobilie noch etwas Zeit in Anspruch nehmen.

Bei einem Erwerb über die gerichtliche Zwangsversteigerung kauft man die Immobilie "wie sie liegt und steht", "gesehen oder nicht gesehen" und "ohne jede Garantie". Basis ist das gerichtliche Verkehrswertgutachten.

Im Falle eines Zuschlages erhält der Meistbieter vom Gericht per Post Mitteilung, wie der weitere Ablauf ist und bis wann er welche Summen zu zahlen hat. Der Bescheid zur Begleichung der Grunderwerbsteuer kommt direkt vom Finanzamt.

Sofern Sie weitere Informationen benötigen, die Ihnen den Ablauf einer gerichtlichen Versteigerung veranschaulichen, zögern Sie bitte nicht, sich mit uns in Verbindung zu setzen.

Sicherheitsleistung / Bietsicherheit
Bereits seit Februar 2007 ist es NICHT mehr möglich, die Sicherheitsleistung, die mindestens 10% vom gerichtlichen Verkehrswert beträgt, in bar zu hinterlegen! Über die vorhandenen Möglichkeiten informieren wir Sie gerne. Die meist verwendete Methode ist die Banküberweisung auf das Konto der Landesjustizkasse des jeweiligen Bundeslandes, die in Berlin KEJ, Kosteneinziehungsstelle der Justiz, heißt.

Notar / Notarvertrag
Bei Immobilien, die über den Weg der Zwangsversteigerung veräußert werden, ist kein Notar involviert und es gibt somit auch keinen Notarvertrag. Der Rechtspfleger übt diese Funktion aus. Der Meistbieter erhält bei Zuschlag einen vollstreckbaren Titel. Das Gericht erhebt eine "Schreibgebühr" von etwas weniger als 1% des Höchstgebotes.

Fälligkeit der Zahlung bei höchstem Gebot
Die gezahlte Sicherheitsleistung wird vom Bieter mit dem höchsten Gebot als Anzahlung einbehalten. Die verbleibende Summe wird innerhalb der folgenden ca. 6 bis 12 Wochen zur Zahlung fällig und in dieser Zeit mit 4% p.a. zu Lasten des Erstehers verzinst. Der Erwerber wird schriftlich informiert, bis wann und wohin der "Restbetrag" zu zahlen ist. Andere, nicht erfolgreiche Bieter erhalten die Sicherheitsleistung automatisch und in voller Höhe zurück.

Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt aktuell 6% vom Kaufpreis. In Brandenburg gelten 6,5%, in Mecklenburg-Vorpommern 5%. Wir beschränken uns hier auf Regionen, in denen wir hauptsächlich tätig sind. In den anderen deutschen Bundesländern liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 %. Änderungen bleiben vorbehalten. Es spielt selbstverständlich keine Rolle, ob die Immobilie über Zwangsversteigerung oder über den sogenannten "freien Markt" erworben wurde.

Grundsteuer
Hinweise zur Höhe und Berechnung der Grundsteuer in Berlin finden Sie hier.

Bitte beachten Sie bzgl. der Verlinkung auch unseren Disclaimer.

Objektbesichtigungen im Falle einer Zwangsversteigerung
Bei Immobilien, die über den Weg der Zwangsversteigerung veräußert werden, ist es nicht immer möglich, die Versteigerungsobjekte im Vorfeld zu besichtigen. Alleinig die Nutzer der jeweiligen Immobilie (Mieter oder Eigentümer) entscheiden, ob sie jemanden in das Objekt lassen, oder nicht. Man kann dies rechtlich nicht erzwingen.


*Die Angaben erfolgen informatorisch, beruhen auf langjährigen Erfahrungswerten und sind freibleibend. Sie erheben weder einen Anspruch auf inhaltliche Richtigkeit, noch auf Vollständigkeit und stellen keinerlei rechtliche Beratung dar.


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